La ce să fii atent dacă ești chiriaș sau proprietar

Prețul chiriei depinde foarte mult de criterii precum zona în care se află apartamentul, apropierea de metrou, utilitățile deținute.

Când ești chiriaș, cauți un apartament care să-ți ofere confort, iar zona să te avantajeze, astfel încât să economisești cât mai mult timp pe drum. Când ești proprietar, îți dorești un chiriaș fidel, serios, pe care să îl ai mult timp.

Sunt chiriaș, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere apartament?

Închirierea unui apartament se face printr-un contract de închiriere sub formă scrisă între proprietar și chiriaș. Acesta are în atenție prețul chiriei și bunul imobiliar, simplu spus, chiriașul își dă acordul asupra spațiului de locuit pus la dispoziție, potrivit sumei lunare de bani convenită.

Contractul de închiriere (numit și contract de locațiune) are valabilitate fără a fi autentificat la notar. În plus, în calitate de chiriaș, prezența contractului nu implică pentru tine nicio obligativitate fiscală, aceasta este exclusiv în sarcina proprietarului.

Ce beneficii îți oferă contractul de închiriere dacă ești chiriaș?

-se precizează că reparațiile care nu sunt din culpa ta îi revin proprietarului;
-se menționează că ai dreptul la folosința liniștită și netulburată a spațiului, cu alte cuvinte proprietarul nu are voie să vină pe nepusă masă sau să intre în locuință în absența ta;
se precizează clar printr-un proces de predare – primire care sunt toate acele bunuri puse la dispoziție, care de altfel vor fi verificate la final (ex.: cuptor cu microunde, mașină de spălat vase), deci nu va putea fi invocată lipsa unui obiect electrocasnic sau a vreunei piese de mobilier care de fapt nu a existat; uzura obiectelor datorată trecerii timpului este un lucru firesc;
suma chiriei va fi menționată în contract, deci nu poate să îți ceară mai mult decât este scris pe hârtie, așadar cum ați convenit;
plata se va face în ziua stabilită de comun acord, nu mai devreme, nici mai târziu, deci va fi acea zi care este avantajoasă pentru tine, de exemplu când știi că ți se virează salariul; ține cont că poate fi precizată o zi (de exemplu prima zi a lunii) sau un interval de timp (de 3, 5 zile), care poate fi mai avantajos pentru tine în cazul în care într-o lună te confrunți cu o situație excepțională;
se menționează în contract că proprietarul îți pune la dispoziție utilitățile necesare (gaze, electricitate, apă), deci, de exemplu, în cazul în care nu are cablu de internet, discută cu el acest aspect; poate există varianta în care să închei tu contractul de internet, însă de regulă acesta se face pe 2 ani de zile, deci dacă vei pleca din chirie mai devreme, va însemna să achiți această utilitate, deși nu mai stai acolo;
se menționează în contract cum se va face plata, stabiliți de la început dacă vei face virament bancar sau vei plăti cash; în primul caz, dovada plății este reprezentată de extrasul bancar, în al doilea caz, este important să ți se ofere o chitanță pentru plata chiriei;
ești asigurat că nu vei fi dat afară din locuință peste noapte, proprietarul nu va avea dreptul să îți spună că de săptămâna viitoare are nevoie de apartament; deci, în cazul în care contractul este încheiat pe o perioada de un an de zile, însă a apărut ceva excepțional la proprietar, îți va da o perioada de preaviz de 60 de zile, dacă intervalul pentru plata chiriei este de o lună sau mai mult;
se stabilește de comun acord cu proprietarul ca îmbunătățirile aduse apartamentului să fie suportate financiar de acesta, astfel încât orice investiție pe care o faci să nu rămână cheltuiala ta.

Drepturile chiriașului

-locuința să fie în stare corespunzătoare pentru a putea fi folosită în siguranță;
-primirea locuinței cu toate accesoriile sale, pentru a putea fi folosite pe durata contractului de închiriere;
-să solicite reparațiile majore, conform prevederilor din contractul de închiriere. În general, reparațiile mici precum schimbarea unui bec sau o yală sunt suportate de chiriaș. Totuși, chiriașul plătește reparațiile majore atunci când stricăciunile sunt cauzate de el. Dacă sunt necesare reparații imediat după mutare, chiriașul poate plăti, ca mai apoi suma să îi fie returnată de proprietar;
-să beneficieze de despăgubiri dacă există anumite vicii sau riscuri care nu au fost aduse la cunoștință la încheierea contractului de închiriere;
-să rezilieze contractul de închiriere dacă viciile sunt atât de grave încât nu ar fi luat apartamentul sau casa.

Obligațiile chiriașului

-să plătească avansul conform contractului de închiriere;
-să plătească chiria în valoarea stabilită și în termenul specificat în contractul de închiriere;
-să folosească bunurile cu prudență și să le restituie la încetarea, indiferent de cauză, a contractului de locațiune;
să plătească daune proprietarului dacă modifică locuința sau schimbă destinația, lucru care poate prejudicia proprietarului;
să permită examinarea imobilului la intervale de timp stabilite de comun acord, precum și eventualele vizite a unor viitori chiriași sau cumpărători;
obligații față de asociația de proprietari: să plătească întreținerea, inclusiv cota pentru reparațiile comune ale clădirii. 

Garanția – ce înseamnă?

Cel mai probabil proprietarul îți va solicita plata unei garanții, de regulă echivalentul unei chirii pe o lună de zile. De exemplu, dacă te muți la 1 octombrie, atunci vei plăti în avans chiria pentru o lună, cât și garanția.

Garanția este de fapt suma de bani prin care proprietarul se asigură că nu va plăti din buzunar posibile daune realizate apartamentului sau utilități care nu au fost achitate. Așa cum bine ți-ai dat seama, dacă tu ai toate plățile la zi și nu ai adus niciun prejudiciu bunurilor din apartament, garanția ți-o recuperezi.

Foarte important, menționează în contract de această garanție, fără stipularea ei nu ai siguranța că îți vei recupera banii.

Poți alege când pleci din chirie să primești garanția sau să te înțelegi cu proprietarul și să nu mai plătești ultima lună, aceea fiind de fapt garanția. 

La ce să fii atent?

Este bine să analizezi avizierul blocului în care vrei să închiriezi apartamentul, astfel încât să îți poți face o idee asupra costului cu întreținerea. De asemenea, prezența repartitoarelor, posibilitatea închiderii caloriferelor pe timp de iarnă, în cazul în care lipsești pentru o perioadă de timp, sunt lucruri avantajoase pentru tine la plata facturilor.

Este important să te asiguri că ai înțelegere din partea proprietarului, că pe lângă costul posibilelor reparații care îi revin lui, să știi că într-o situație excepțională (ai schimbat serviciul și salariul nu ți se mai virează în ultima zi a lunii, ci la jumătatea ei) să poți face o modificare la contract cu privire la ziua de plată a chiriei. 

Buna comunicare și stipularea în contract a elementelor care să fie în avantajul amândurora este un aspect important pentru a te bucura de noua ta locuință.

Sunt proprietar, ce trebuie să știu despre un contract de închiriere apartament?

Dacă ai hotărât să dai în chirie un apartament, este important să știi la ce să fii atent când realizezi contractul, astfel încât la final să nu ai surpriza că trebuie să plătești din buzunar posibile daune, neplata utilităților sau să ai neplăcuta surpriza că a plecat cu vreun bun din casă. 

Pe principiul paza buna trece primejdia rea, află mai jos beneficiile contractului de închiriere:

-vei avea siguranța de a primi lună de lună la data stabilită plata chiriei de către chiriaș; se menționează în contract că în cazul în care acest lucru nu se întâmplă, contractul să înceteze;
-se stipulează plata garanției de către chiriaș, astfel încât banii aceștia să nu îi mai returnezi în cazul în care au fost degradări aduse bunurilor ori s-au înregistrat restanțe la plata întreținerii;
-se poate preciza în contract că poți verifica starea imobilului, dar este important să soliciți acest lucru și să alegi de comun acord cu chiriașul ziua și ora vizitei; ține cont că nu ai voie să faci vizite inopinate chiriașului, tu cedezi folosirea locuinței contra chiriei pe care o primești;
-se va realiza un proces de predare – primire, care va fi anexa contractului propriu-zis de închiriere și va include pur și simplu toate obiectele puse la dispoziție chiriașului, astfel încât la final, în cazul lipsei unui bun, chiriașul va fi sancționat (nu se va face returnarea garanției);
-în cazul în care există un contract, iar chiriașul nu a făcut plata utilităților de-a lungul timpului, ca proprietar vei putea solicita să recuperezi banii în instanță;
-trecerea în contract a perioadei de închiriere înseamnă că respectivul chiriaș, dacă va vrea să plece mai devreme, trebuie să anunțe din timp, va exista o perioadă de preaviz de 60 de zile dacă perioada de plată a chiriei s-a stabilit pentru o lună sau mai mult.

Drepturile proprietarului

-să rezilieze contractul dacă nu sunt îndeplinite obligațiile de către chiriaș;
-să solicite plata despăgubirilor în cazul unor eventuale prejudicii;
-să solicite administratorului asociației de proprietari informații privind plata întreținerii. 

Obligațiile proprietarului

-după semnarea contractului, să predea locuința în stare bună pentru folosire;
-să efectueze reparații majore care nu au fost cauzate de chiriaș (așa cum sunt cele de instalație de alimentare cu apă, canalizare, încălzire centrală, electricitate, gaze, colectarea deșeurilor etc.) pentru ca persoana care a închiriat locuința să se bucure de condiții bune de locuire;
-să nu deranjeze chiriașul. De exemplu, este interzis să intre în locuință în absența chiriașului sau să facă vizite neanunțate;
să plătească impozitul pe venit.

La ce să fii atent?

Plata utilităților este sarcina chiriașului, el o va face în numele tău, însă ține cont că în caz de neplată, cel care va fi tras la răspundere ești tu ca proprietar.

Asociația de proprietari poate da proprietarul în judecată pentru neplata contribuțiilor.

Din data de 28 septembrie 2018, potrivit noii legi cu privire la organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, dacă închiriezi, trebuie ca în termen de 10 zile de la semnarea contractului să anunți asociația de prezența chiriașului.

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF

Deși din 2018 până în 2022 era opțională înregistrarea contractului la ANAF, începând cu anul 2023 acest lucru a devenit obligatoriu, așa cum arată Codul Fiscal.

Cazuri în care se încheie un contract de închiriere

Atât chiriașii, cât și proprietarii nu pot părăsi contractul de închiriere pur și simplu. Ca și chiriaș, trebuie să oferi un preaviz pentru ca proprietarul să găsească un nou chiriaș. De cealaltă parte, proprietarul nu are dreptul să dea afară chiriașul. Iată trei situații în care poți ieși dintr-un contract de închiriere. 

Expirarea termenului

Majoritatea contractelor de închiriere se realizează pe un anumit interval de timp, în general 6 luni sau un an. Odată ce acordul comun s-a încheiat, poți părăsi contractul fără a exista riscuri. Conform legii, nu este nevoie de o înștiințare prealabilă a proprietarului. 

În cazul în care expiră contractul de închiriere, dar chiriașul continuă să locuiască acolo și să plătească o chirie, fără opoziția proprietarului, se consideră prelungirea automată a contractului pe durată nedeterminată, dacă părțile nu ajung la un alt tip de acord. 

Denunțarea contractului

Dacă nu dorești să accepți expirarea contractului de închiriere, poți solicita denunțarea sa printr-un document scris pe care îl vei trimite proprietarului. 

În cazul contractelor pe durată nedeterminată, Codul Civil stabilește că există un termen de preaviz cel puțin egal cu un sfert din perioada stabilită. Altfel spus, dacă plătești chiria în fiecare lună, va trebui să îi spui proprietarului că te muți cu minimum o săptămână înainte. 

Preavizul este mai mare pentru contractele pe perioade determinate. În acest caz, există obligația să anunți proprietarul cu minimum 60 de zile înainte de a te muta. 

Rezilierea contractului

Rezilierea contractului are loc atât la inițiativa chiriașului, cât și a proprietarului, însă doar în baza nerespectării obligațiilor contractuale a celeilalte părți. Se aplică mai ales în cazul proprietarilor care nu primesc chiria, însă nu mereu. În unele situații, se ajunge în instanță. 

Declarația la ANAF cu privire la încetarea contractului de închiriere

La rezilierea contractului de închiriere, proprietarul va trebui să meargă la ANAF pentru a anunța încetarea acordului. Conform legii, proprietarul trebuie să meargă la sediul ANAF din raza domiciliului în maximum 5 zile de la încetarea contractului și să depună următoarele documente:

convenția de încetare a contractului de închiriere, semnată de ambele părți;
declarație pe proprie răspundere că documentele sunt veridice;
formularul 220. 

Riscuri dacă nu ai contract de închiriere

În general, absența unui contract de închiriere este intenționată, deoarece se dorește evitarea plății impozitul pe veniturile din chirii. Totuși, există anumite riscuri. Proprietarul riscă acuzații de evaziune fiscală, riscă amendă și închisoare de la 2 la 8 ani. 

De asemenea, în lipsa contractului proprietarul se poate confrunta cu refuzul chiriașului de a plăti chiria, plata unei chirii mai mici, imposibilitatea de a controla durata perioadei de chirie, a modului de folosire a locuinței, precum și imposibilitatea de a cere penalități în cazul întârzierii plăților. Fără un contract, chiriașul poate contesta pretențiile proprietarului legate de starea imobilului. 

De cealaltă parte, chiriașul se poate trezi oricând cu proprietarul în casă în lipsa unei convenții în sens contrar (vizitele periodice sunt legale însă doar cu avizul chiriașului și prin menționarea lor în contract). 

Iată alte câteva probleme care pot apărea dacă nu există un contract de închiriere:

-Absența protecției legale – în lipsa contractului de închiriere, chiriașul nu are nicio protecție legală în cazul unui eventual conflict cu proprietarul;
-Dificultăți în a dovedi că locuiește în imobil;
-Posibilitatea de evacuare fără notificare prealabilă;
-Posibilitatea de a fi obligat să plătească daune proprietarului – chiar dacă eventualele deteriorări nu sunt din vina sa;
-Posibilitatea de a majora chiria oricând, fără acordul chiriașului;
-Refuzarea proprietarului de a realiza reparații majore în imobil.

Costuri pentru întocmirea contractului de închiriere

Contractul de închiriere este considerat încheiat odată ce ambele părți au convenit asupra locuinței și a prețului, au semnat documentul, iar acesta a fost înregistrat la ANAF. Actul este valabil chiar și fără avizul notarului.

Costurile, acolo unde există, vin mai ales din redactarea și autentificarea la notar. În general, se aplică un procent de aproximativ 0,3% din chiria pe toată perioada stabilită în contract, însă nu mai puțin de 50 de lei.