Cesiunea: Ce este și cum se face cesiunea contractelor

Tranzacțiile imobiliare, procesele și contractele de vânzare-cumpărare întâlnesc o multitudine de fațete. În rândurile următoare vom discuta despre conceptul de cesiune și ce reprezintă cesiunea contractelor în domeniul imobiliar. Pregătește-te să vinzi sau să cumperi o locuință cu toate cunoștințele la îndemână!

Ce reprezintă cesiunea?

Cesiunea reprezintă un proces sau o procedură complexă care se definește prin transmiterea din partea unei persoane fizice sau juridice către o altă persoană fizică sau juridică a unui bun sau unui drept, în schimbul unui beneficiu sau altei acțiuni care să-i aducă rezultate satisfăcătoare. Procedeul de cesiune este implicat în toate activitățile care depind de acest schimb. În lumea imobiliarelor, în schimb, cesiunea poartă numele de cesiune de contract și se referă la transmiterea tuturor drepturilor și obligațiilor de la o parte inițială (cedent sau, în unele cazuri, principalul proprietar al imobilului) către o nouă parte (cesionar sau viitorul proprietar al imobilului).

Să zicem că ai achiziționat o locuință printr-un credit Prima Casa/Noua Casa care acum nu mai îndeplinește nevoile familiei tale. Din păcate, legea în vigoare impune imposibilitatea de vânzare în primii 5 ani de la preluarea împrumutului Prima Casa pentru locuință. Altcineva cu siguranță are nevoie de locuința respectivă și, cum nu o poți pune pe piață la un preț avantajos, realizezi o cesiune de contract. Ce înseamnă asta? Cealaltă persoană își asumă obligațiile (plata creditului) și drepturile (utilizarea locuinței în propriile scopuri), iar tu primești toată libertatea (nu mai trebuie să plătești creditul) și poate chiar o sumă de bani avantajoasă în plus.

Cum funcționează o cesiune de contract imobiliar?

În primul rând, este necesar să stabilim care sunt rolurile întreprinse într-o activitate de cesiune și care sunt reprezentările unor termeni specializați în domeniul imobiliar:

• Dreptul de proprietate în baza contractului – reprezintă o etapă timpurie în procesul de vânzare-cumpărare al unui imobil, ceea ce înseamnă că există o șansă ca această tranzacție să nu fie încheiată. Un nou cumpărător poate face o ofertă mai bună pentru achiziționarea imobilului în baza unui contract (care mai poartă numele de „ofertă de rezervă”) și în cazul în care cumpărătorul inițial nu își mai îmbunătățește oferta, atunci cel de-al doilea cumpărător va încheia tranzacția;
• Cedent – este de obicei o figură specializată (fizică sau juridică) care transferă anumite drepturi unei alte părți, cesionarul. Câteva exemple concrete în acest sens: un creditor transferă obligațiile unui contract de ipotecă unei persoane terțe sau o persoană își transferă contractul de leasing unei alte persoane în subînchiriere. Pentru că cedentul este o persoană sau o organizație pregătită în activitatea de cesionare, acest proces se desfășoară mult mai ușor și simplu decât dacă cele două părți ar negocia cesiunea contractului pe cont propriu. Cedentul reprezintă practic o parte intermediară, asemenea unui agent imobiliar, vânzându-și dreptul de a cumpăra proprietatea pe care o contractează în schimbul unei taxe de cesiune de la potențialul sau viitorul proprietar.

În sfârșit, o cesiune de contract are loc asupra unui imobil în momentul în care o proprietate, care este în prezent în baza unui contract, nu a fost încă achiziționată. În acest sens, cedentul găsește o proprietate și încheie un acord de vânzare cu cumpărătorul pentru achiziționarea imobilului. Prețul locuinței, data finală de plată sau data finală pentru primirea ofertelor, numele proprietarului și al cedentului sunt toate înscrise în baza contractului. Atunci când cedentul găsește un nou cumpărător care poate îndeplini termenii și criteriile incluse în contract, acesta atribuie responsabilitatea de cumpărare și proprietate noului cumpărător. Odată cu rezultatul final și găsirea unui cumpărător care poate îndeplini condițiile contractului de vânzare-cumpărare, cedentul colectează, de obicei, o taxă de cesiune fie de la proprietarul inițial, fie de la viitorul proprietar.

Avantajele cesiunii contractelor

Contractele de cesiune pot fi eficiente și profitabile în anumite tranzacții imobiliare. Iată câteva avantaje potențiale ale cesiunii contractelor:

• Posibilitatea generării unui profit rapid, pasiv. După cum am menționat anterior, cesionarii colectează o taxă de cesiune pentru găsirea unui cumpărător final care poate îndeplini condițiile din contractul de vânzare-cumpărare. În plus, cedentului i se permite să seteze valoarea taxei care este nerambursabilă și care urmează să fie colectată de la potențialul cumpărător. Chiar dacă, înainte de încheierea tranzacției finale, cumpărătorul se răzgândește, cedentul poate câștiga în continuare un profit modic;
• Poate fi mai accesibil decât un proces de „închidere dublă” (double closing). Activitatea de cesiune a contractelor prezintă o singură tranșă de bani pentru încheierea tranzacției, ceea ce face ca acest proces să fie mai puțin costisitor decât închiderea dublă a unui contract de vânzare-cumpărare.
• Se poate crea o rețea de investiții imobiliare. Investitorii care devin cesionari își poate extinde rapid relațiile interpersonale profesionale în cadrul cărora să faciliteze tranzacțiile imobiliare privind cesiunea contractelor. Aceasta poate fi o modalitate rapidă de a acumula mai multe oportunități de investiții și, implicit, un profit mai mare.

Dezavantajele cesiunii contractelor

Procesul de cesiune a contractelor permite cesionarului să câștige o sumă minimă, pasivă, dar implică și o serie de dificultăți atunci când vine vorba de atingerea obiectivului final – încheierea tranzacției. Iată câteva dezavantaje posibile întâlnite în cesiunea contractelor:

• Contractele de cesiune trebuie executate într-un interval de timp stabilit, deci există un termen limită. Astfel, cedentului îi poate fi dificil să găsească un cumpărător viabil într-un interval limitat.
• Un cedent nu obține drepturile întregi ale proprietarului. Astfel, cedenții nu au permisiunea de a renova sau de a repara o proprietate doar pe baza contractului de cesiune, deoarece nu o dețin din punct de vedere tehnic. Deci nu poate face proprietatea mai atractivă pentru viitorul cumpărător.
• Taxa suplimentară în baza contractului de cesiune poate să-i facă pe cumpărătorii finali să se răzgândească în vederea tranzacției de vânzare-cumpărare.
• Nu fiecare proprietate permite încheierea unui contract de cesiune deoarece proprietarii cunosc dezavantajul principal și anume răzgândirea cumpărătorilor privind achiziția proprietății.

Dacă ești proprietar sau cumpărător este necesar să cunoști termenii și procesele care pot avea loc în cadrul tranzacțiilor imobiliare. Alege să vorbești cu un specialist în imobiliare ori de câte ori trebuie să desfășori o activitate!